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“투자 대상을 결정할 때 나라에서 가져가는 세금을 잘 살펴야 하죠. 현재 부동산은 양도세 중과, 종합부동산세 등이 높아지면서 투자를 감행할 1주택 혹은 다주택자들에게 상품으로써의 매력을 잃고 있어요.”
하나금융의 채상욱(남·42) 애널리스트는 건축과를 나와 건설회사에서 경력을 쌓은 건설·부동산 전문 ‘건설’ 애널리스트다. 그는 투자에 앞서 세금 관련 사항을 꼼꼼히 살펴보라고 조언한다.
“투자자들은 자신의 유동자산을 세율이 낮은 상품 쪽에 집중할 가능성이 커요. 주식 시장의 규제 완화도 내년부터 정부가 실시할 예정이라서 더욱 그렇죠. 부동산의 경우 똘똘한 한 채에만 집중해 아직 남은 혜택을 받아야 돼요. 사실 세금 규제를 보면 정부가 부동산을 떠나 주식으로 투자자들이 이동하도록 만들고 있는 것으로 보이죠.”
채 애널리스트는 부동산 투자 관련 여러 권의 책을 써내고 자신의 SNS(블로그)를 통해 사람들과 소통하는 저자이기도 하다. 지난 3월 말에는 다양한 정책들이 나온 현재의 부동산 시장의 향방을 예측한 저서 ‘다시 부동산을 생각한다’를 출간하기도 했다.
건축과·건설회사 출신 애널리스트…“분석 좋아하는 사람은 어디서든 분석을 한다”
“애널리스트는 주식과 관련돼 있죠. 30개가 넘는 전문 분야들이 있어요. 저는 그중에서 건설을 맡고 있죠. 주로 금융시장에서 제 담당 산업이나 기업에서 발생하는 일들, 업황변화 등에 대해 조사 분석 자료를 쓰는 일을 하고 있어요. 자본시장에서는 상장기업과 시장을 분석하죠. 수익을 내거나 참여 목적이 있기 때문이에요.”
채 애널리스트에 따르면 증권사가 주식 거래 수수료를 통해 수익을 올리는 것은 일부분에 불과하다. 거래 수수료는 영업이익의 10%도 채 안 된다는 것이다. 증권사는 증권 IB, 부동산 IB가 전체 영업이익의 50%에 육박해 큰 비중을 차지한다. 이외 영업에서 대부분의 이익을 창출한다.
“증권사는 중개 역할을 하죠. 개발을 원하는 토지주가 신탁사를 끌어들이고 싶어해요. 그런데 신탁사는 그 땅을 맡아서 개발하고는 싶은데 돈이 필요하죠. 이 때 증권사가 부동산 IB를 통해 소개해주고 그 과정에서 수수료를 받는 것이죠. 리스크 없이 수익을 올리는 것이라 할 수 있어요.”
이처럼 일반인들은 상상만 해도 복잡해 보이는 증권사의 애널리스트 세계로 들어가기 까지 그는 탄탄한 내공을 다져왔다.
“전 건축과를 나와 건설회사에 들어갔고 이후 건설 애널리스트가 됐어요. 제가 건축과를 선택한 계기는 단순하죠. 저는 중학교 때까지 그림 그리는 것을 좋아해 대회도 나갔어요. 그런데 고등학교에서 자연계를 선택했고 숫자와 그림이 오묘하게 접점을 이루는 곳이 건축과라고 생각했어요”
“90년대 말 의대만큼 인기가 좋던 건축과에 입학해서 공부했어요. 설계하려고 갔죠. 그러다 변곡점이 찾아왔어요. 건축학부 대학원 선배가 창업한 인력지원회사에서 재건축 수주 영업을 하게 됐죠. 제가 직전에 휴학을 하고 1년 동안 신사복 매장에서 옷을 파는 아르바이트를 했던 경험이 장점으로 작용했나 봐요. 당시 재건축 아파트 수주 전 기간이 되면 보름에서 20일 정도 아웃소싱 홍보 요원들이 단지 내 소유주를 만날 수 있었죠. 그 기간에 요원들이 들어가 상품의 유·불리를 설명했어요”
“그 때 부동산 시장 규모가 정말 크다고 느꼈고 다주택자도 처음 봤죠. 주택으로 투자한다는 개념이 탁 트였어요. 이 시장의 돌아가는 방식이 제 마음을 이끌었죠. 그래서 설계회사로 가지 않고 브랜드 아파트가 있는 ‘건설회사를 가야겠다’고 생각했어요. 2004년 8월 그렇게 삼성물산에 입사했죠”
“이후 건축직으로 해외공사 1년, 지방에서 3년 근무하며 경험을 쌓았어요. 저는 분석을 좋아하니 그 곳에서도 분석적으로 시공 일을 했죠. 당시 투자 자산을 늘리기 위해 주식과 부동산에도 관심을 가졌고 꽤 많은 규모의 금융 상품을 보유하게 됐어요.”
월급을 모아 금융 상품에 투자하고 열심히 일하지 않아도 될 정도의 자산을 모은 그는 2008년 2월 ‘한국표준협회’로 이직한다. 지식경제부(현 산업통상자원부) 산하의 공공기관이다. 다만 그곳에서 덮쳐온 금융위기를 피하지 못하고 큰 손실을 입으면서 주식을 멀리하게 됐다. 채상욱 애널리스트는 당시 얻은 성과는 보고서 작성, 즉 글 쓰는 스킬이 향상된 점을 꼽는다.
“상·경 계열에서 다룰만한 글을 썼죠. 3년간 단련이 되다 보니 글쓰기도 자신감이 생겼어요. 분석을 좋아하고 글 쓰는 훈련을 쌓은 저는 2011년 9월부터 지인의 권유로 건설 애널리스트의 길을 걷기 시작 했죠.”
다수의 책 펼쳐내며 부동산 전문가 반열 올라…“앞으로 선호하는 투자 상품 변화 올 것”
“올해 3월 ‘다시 부동산을 생각한다’는 책을 펴내긴 했으나 앞으로의 부동산 동향을 설명하려면 세금 이야기를 먼저 해야 해요. 현재 정부는 세법 관련 규제를 중과하고 있죠. 저는 2016년도에 처음으로 종합소득세를 냈어요. 책에 대한 인세, 강의료 등이 잡히다 보니까 그랬죠. 그 후 세금에 대한 관심이 당연히 더 생겼어요.”
그는 우리나라에서 투자 상품 별로 어떤 것이 제일 유리할 지를 고민할 때 중요한 것은 세금이라고 말한다. 똑같은 금액을 벌었을 때 세금을 덜 내야 내 자산으로 번 돈이 커지기 때문이다.
“현재 부동산 시장을 세금 측면에서 봤을 때 1주택자가 유리해요. 예를 들어 1주택자가 4억에 매수한 부동산이 9억이 됐을 때 팔면 5억원의 평가액이 나왔어도 세금은 0원입니다. 우리나라는 9억원까지 세금을 감면해 주죠. 지금 같은 규제 국면에는 9억원 이하 부동산을 사서 9억원까지 오르는 걸 기다리고 그 후 차액을 전부 수취하는 것이 좋다고 생각해요”
“또한 똘똘한 한 채를 보유한 1주택자에게 유리한 점은 장기보유공제 시 80%까지 세금이 감면된다는 점이죠. 근로, 사업, 배당, 기타 소득 등의 세율과 비교했을 때 정말 유리해요.”
그는 지금까지 부동산은 투자 수요가 몰릴 수 밖에 없는 ‘기울어진 운동장’이었다고 말한다. 우리나라는 소액주주의 경우 양도소득세가 없지만 현재 15억원 이상 단일 종목을 보유한 사람이나 지분율 1%를 보유한 사람을 대주주로 보고 이들이 주식을 팔면 양도소득세를 내도록 한다. 특히 손익 非합산, 이월과세 제도 등이 없어 주식 시장 투자자들이 불리함을 안고 투자를 해왔다고 이야기 한다.
“앞으로는 투자 상품 선호, 선택에 있어 변화가 있을 것이라 보여요. 지금까지 투자 상품으로 유리했던 부동산이 9·13대책 등 규제를 통해 고가 부동산의 경우 양도 실효세율이 60% 대까지 올라가 상품적 가치가 좋지 못해졌죠. 특히 종합부동산세는 심각해요. 현재 3.2%를 부과하는데 우리나라는 2%대 성장률을 기록하는 나라에요. 결국 원본이 세금을 통해 잠식될 수 있는 시장이 된 것이죠.”
채 애널리스트는 예를 들어 원본이 100일 경우 우리나라가 2%대 성장을 기록하고 3%대 종합부동산세를 납부할 경우 ‘100+2-3’이란 식이 나와 계속가면 원본이 없어질 수 있다고 말했다. 희석을 통과해도 실효세율이 2%인 구간이 존재한다는 것이다. 보유세 역시 원본 잠식 수준이라 평했다. 관성적으로 투자 해오던 부동산 시장이 막혔다는 것이다.
“정부가 부동산을 막고 금융시장으로 투자자들이 이동하도록 유도하는 것 같아요. 지금까지 없던 손익 합산, 예를 들어 대주주의 경우 한 계좌에서 크게 마이너스가 되고 다른 계좌에서 돈을 벌었을 때 손익을 합산해서 올랐으면 오른 만큼 혹은 떨어졌으면 세금을 안내야 하는데 오른 계좌가 있으면 벌었단 이유로 세금을 내야 했죠. 이제는 정부가 내년부터 이를 손보려 하고 있어요. 세계적 추세를 따르는 거죠. 이월 과세 역시 보다 유연하게 바뀔 예정입니다.”
마지막으로 그는 현재 부동산 시장을 두고 투자 목적으로의 부동산 신규 취득은 매우 불리한 시기라 말했다. 더불어 규제가 많아 세후 수익이 이전 보다 나빠진 부동산으로의 투자가 많이 몰리지는 않을 것으로 전망했다. 또한 부동산 규제가 사라지지 않을 것으로 보이는 문재인 정부 동안은 잔잔한 거래량과 함께 과열 거래, 부동산 폭등이 없는 시장이 계속될 것으로 내다봤다. 특히 현재 세금 구조 상 똘똘한 한 채를 찾아 보유하고 추후를 도모하는 투자자가 생기는 것이 당연하다고 평가했다.
[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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