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이제성의 성공투자비밀

수요와 공급의 곡선을 알면 투자에 실패 없다

시대 변화에 따른 변곡점은 사람들 심리에 의해 좌우돼

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2020-03-28 11:33:06

▲ 이제성 투자전문가 (동산개발 부장)
지금 대한민국은 마스크 대란이다. 그렇게 많이 생산되는 마스크도 우한코로나 때문에 발생한 폭발적 수요증가로 인해 물량이 부족하다. 사람들이 마스크를 구하기 위해 줄을 서는 수고도 마다하지 않는다. 마스크는 가격이 문제가 아니라 살 수 있느냐가 문제가 된 물품이 되었다.
 
사실 생산량만 따지고 보면 마스크는 생산량이 그렇게 부족하지 않다. 사람들의 불안 때문에 발생한 수요와 미리 마스크를 확보하고자하는 가수요가 폭발적으로 늘어나서 공급량이 수요량을 따라가지 못한 것이다. 게다가 유통업자들의 마스크 사재기도 마스크 대란의 중요 원인으로 작용했다.
 
우리 부모님 시대에는 자영업하는 대다수의 사람들은 돈을 벌었다. 마스크의 사례처럼 생산이 수요를 따라가지 못했다. 그 시절 잘 팔리는 물건은 물건 확보를 위해서 선입금도 흔히 이뤄졌다. 물건 확보만 하면 파는 것은 ‘누워서 떡 먹기’보다 쉬웠기 때문이다. 그래서 그 시절에는 자영업 하는 알부자가 많이 생겼다. 그 시절을 맛본 많은 자영업자들은 지금도 그 때를 그리워하고 있다.
 
세상의 많은 물건들은 수요와 공급의 곡선에 의해 가격이 결정된다. 가격이 내려가면 수요는 늘어나고 공급은 줄어든다. 반대로 가격이 올라가면 수요는 줄어들고 공급은 늘어난다. 과거에는 물건을 생산하는 시설이 부족하였기 때문에 물건을 공급하는 사람이 갑이었다. 지금은 대량생산이 가능하기 때문에 수요자가 갑인 시대가 되었다.
 
공급자 축에서 소비자 축으로 시대가 바뀌었다. 그래서 많은 기업들은 광고에 많은 돈을 투입하고 할인을 통해 수요를 촉진하고 있다. 대기업은 천문학적 돈을 쏟아 TV와 신문광고 등 각종매체를 통해서, 소규모 자영업자들은 전단지 광고를 통해서, 광고는 생존을 위한 필수품이 되었다. 할인의 대표적인 것이 세일과 1+1 전략이다. 이는 신규 수요 창출 뿐 아니라 할인기간에 미리 사두는 가수요까지 발생시킨다.
 
소비자가 갑인 시대에 수요는 늘어나지는 않고 공급이 늘어나는 아이템은 투자를 피하는 것이 좋다. 부동산에서 대표적인 아이템이 상가이다. 게다가 직접 보고 만지고 사는 많은 상품들이 온라인이나 홈쇼핑으로 대체되고 있기 때문에 대면영업 하는 자영업 상가들은 점점 어려움이 더 심해질 전망이다. 그래서 백화점이나 대형마트들 역시 예전과 달리 적자를 기록하는 점포가 생기고 있는 상황이다.
 
소비자가 갑인 시대에 수요가 늘어나도 공급은 여전히 늘어나지 않는 상품이 있다. 그것은 바로 땅이다. 그래서 부자들은 땅을 좋아하고 또 많이 보유하고 있다. 그래서 좋은 땅을 보유한 사람이 여전히 갑이 되는 것이고, 경우에 따라 그 땅은 알박이 땅이 되기도 하는 것이다.
 
부동산에서 사람들의 심리가 가장 많이 좌우되는 상품이 아파트이다. 아파트 가격이 오르면 더 오를 것 같은 조바심 때문에 아파트 수요는 늘어나고 기존 아파트의 매도는 줄어든다. 그래서 아파트 가격은 오르는 차원을 넘어 폭등한다.
 
아파트 신규 공급은 분양이라는 방식을 통한 선판매방식이다. 아파트 입주하기까지는 약 3년 가까운 시간이 소요된다. 아파트 수요는 빨리 늘어나고 아파트 공급은 공사기간 때문에 천천히 늘어난다. 이 간격이 아파트 가격 폭등의 또 다른 요인이다.
 
아파트 가격이 폭등하면 사람들의 심리에 이러다가 평생 집을 못 살 것 같은 공포감을 유발시킨다. 이때가 서민들이 무리하게 대출을 받아 아파트를 구입하가나 신규 분양을 받는 시기이다.
 
오르던 아파트 가격이 더 이상 오르지 않으면 아파트 거래량은 점점 줄어든다. 이때가 아파트 가격의 상투이다. 아파트 가격이 상투가 되면 사람들은 아파트 가격이 내릴까 두려워하여 매물을 내 놓는다.
 
매물이 점점 쌓이고 가격이 하락하면 사람들은 하락 공포감에 서둘러 매물을 폭증시킨다. 쌓인 매물이 새로운 대량 매물을 만든다. 아파트 가격이 하락하면 신규 아파트 구매를 염두에 둔 사람들도 아파트 구입을 연기한다. 사람들의 심리가 아파트 가격을 좌우하는 단적인 사례다.
 
우한코로나로 인한 지금은 아파트를 구입하고자 하는 수요자 과잉에서 경기불안과 미래불안 때문에 현금을 확보하고자 아파트 매물이 많이 나오는 공급자 과잉으로 바뀌는 변곡점이다. 이 변곡점을 잘 이해해야 손해를 줄이고 재산을 지킬 수가 있다.
 
변곡점을 만드는 중요 요소가 바로 많은 사람들의 심리이다. 대중의 심리가 좌우되는 상품들은 적은 금액으로는 마스크부터 큰 비용을 지불하는 아파트까지 그 시대를 반영하여 다양하다. 사람들의 심리를 다른 사람보다 빨리 읽을 수만 있다면 사업자, 투자자, 부자의 유전자를 가지고 있는 것이다. 이것을 잘 활용하면 누구나 부자가 될 수가 있다.

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