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정부가 15일 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’의 세부 실행계획을 공개하며, 서울 전역을 비롯한 수도권 주택시장에 대한 전방위 규제 강화에 돌입했다. 주택담보대출 한도 축소·전세대출 총부채원리금상환비율 (DSR) 확대·투기지역 지정·불법거래 단속·공급 확대까지 금융·세제·공급·거래 질서를 망라한 종합 패키지다.
10·15 대책은 △규제지역 확대 △대출총량 축소 △세제 합리화 △불법단속 강화 △공급확대 병행의 5대 축으로 완성됐다. 정부가 시장 안정을 ‘최우선 국정과제’로 천명한 만큼 향후 3개월은 부동산 시장의 정책 전환기가 될 전망이다.
이날 정부는 주택가격 급등세와 거래량 급증세가 뚜렷한 서울 25개 자치구 전역을 조정대상지역으로, 강남·서초·송파·용산 4개 구는 투기과열지구로 지정했다. 경기에서는 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양 동안·의왕·하남·용인 수지 등 12곳이 새롭게 규제지역으로 추가됐다. 이 조치는 16일부터 발효된다.
국토교통부는 “시장 과열이 한강벨트 인접 지역을 넘어 경기권까지 확산되는 조짐이 뚜렷하다”며 “가격 급등 지역을 중심으로 규제지역을 확대해 투기 수요를 차단하겠다”고 밝혔다.
서울 전역과 경기 12개 지역은 토지거래허가구역으로도 지정된다. 아파트와 다세대주택이 포함된 단지는 모두 허가대상이며, 실거주 의무(2년)가 부과된다. 허가 없이 거래하거나 실거주 요건을 위반할 경우 이행강제금 부과 또는 허가 취소가 가능하다. 비주택담보대출의 담보인정비율(LTV)은 70%→40%로 축소되며, 외국인과 연소자의 고가주택 취득에 대한 자금출처 조사도 병행된다.
금융위원회는 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도를 가격별로 차등화하기로 했다. 15억 원 이하 주택에는 최대 6억 원, 15억~25억 원에는 최대 4억 원, 25억 원 초과에는 최대 2억 원이 가능하다.
또한 금리상승 리스크를 반영하는 스트레스 금리(Stress Rate)가 1.5%에서 3.0%로 상향 조정되며, 전세대출도 DSR 산정에 포함된다. 이는 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차를 위해 전세대출을 받을 경우부터 적용되며 시행일은 29일이다.
은행의 주담대 위험가중치 하한은 기존 15%에서 20%로 상향된다. 당초 내년 4월로 예정돼 있던 조치를 내년 1월로 앞당겨 시행한다. 이에 따라 시중은행의 대출 여력은 줄고, 고위험 대출에 대한 내부 심사 기준이 강화될 전망이다.
정부는 부동산 세제 전반을 재검토하기 위한 관계부처 태스크포스(TF)를 구성한다 ‘응능부담 원칙’과 ‘생산적 자금 유도’를 기조로, 거래세·보유세·양도세 등 세목별 개편 방향을 연내 연구용역을 통해 마련할 계획이다. 국토부는 “특정 지역의 수요 쏠림을 완화하고, 세제의 불균형을 바로잡는 방향으로 제도 정비를 추진하겠다”고 밝혔다.
국토부와 국세청은 10월1일자로 불법 거래 대응 공조 업무협약(MOU)을 체결하고, 허위신고·거래 취소를 통한 일명‘가격 띄우기’행위에 대한 기획조사와 경찰 수사를 본격화했다. 국세청은 초고가주택(30억 원 이상) 거래, 외국인·연소자 취득, 증여거래 위장 등을 정밀 자금출처 분석 대상으로 삼고 있다. 또한 ‘부동산 탈세신고센터’를 설치해 전국 7개 지방청이 과열 지역의 탈세 정보를 실시간 수집한다.
국토부는 금융기관과 협력해 자금조달계획서, 대출 증빙, 금전 대여 내역 등 관련 자료를 즉시 공유해 과세정보로 활용할 예정이다.
정부는 9월 발표한 ‘주택공급 확대방안(9·7)’의 후속 실행계획도 공개했다. 향후 5년간 수도권에 135만 가구 공급 목표를 차질 없이 추진하기 위해, 연내 22만 가구 분양을 시작하고, 2내년에는 27만 가구까지 확대할 예정이다. 정부는 노후 도심·국공유지 활용형 재개발, 공공기관 매입형 공급, 정비사업 보증 프로젝트 파이낸싱(PF) 확대 등도 병행 추진한다.
정부는 이번 대책의 핵심 목표를 “투기수요 차단과 서민 주거안정의 병행”으로 규정했다. 관계부처 합동문에서는 “주택시장 불안은 경제 전반의 활력을 저해하고 자산 쏠림을 심화시키는 요인”이라며 “불법·편법 자금의 유입을 원천 차단하고, 생산적 부문으로의 자금 이동을 적극 유도하겠다”고 밝혔다.
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