상가 살리기 만만치 않다, 부진하면 빨리 ‘매도’

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박경환의 ‘창업·상권분석 전략’- 죽은 상가 진단 절차

권입지-업종 적합성 진단…상가매도·업종전환·적정업종 구성 전략 달라

박경환 필진페이지 + 입력 2016-07-18 03:10:55

▲ 박경환 한누리창업연구소소장 ⓒ스카이데일리

‘소비자는 거리가 멀더라도 상권력이 좋은 곳(번성한 곳)에 가서 소비한다’고 했다. 당연히 상가투자 시에도 죽은 상가 살리기에도 이 기본 원리는 매우 중요하다.

죽은 상가를 단순히 업종전환이나 인테리어 또는 리모델링만 하면 상가가 살 것으로 안다면 이는 커다란 오산이다. 제목을 ‘부진상가 살리기’와 같이 완화된 표현도 있는데 구태여 ‘죽은 상가 살리기’로 한 이유가 무엇이겠는가.

상가투자를 신중히 하지 않으면 부진의 수준으로 떨어지는 정도가 아니라 아예 상가가 죽어 회생이 불가능한 경우가 많기 때문이다. 그 죽은 상가를 살리기는 더욱 험난하다는 것을 강조하기 위한 목적이 숨어 있다.

상가의 수익률이나 환금성(자산의 완전한 가치를 현금화하는데 필요한 기), 시세차익을 결정하는 데는 다양한 상권규모(상권력)와 특성에 의해 좌우된다. 상권전체가 죽으면 그 상권내의 개별적인 상가도 죽기 때문이다. 즉 상권력과 그 특성이 매우 중요하다는 것이다. 이것이 상권분석의 핵심이라고 몇 차례 강조해왔다.

한 상권 내에서 상가 하나하나 분석하는 것보다 더 중요하다. 상가주택인지, 주상복합 상가인지 아니면 테마형 상가인지 상가 하나하나 분석하는 것도 필요하다. 그러나 우선적으로 해야 할 것은 개별적인 상가분석보다 ‘상권전체’를 분석하는 것이다.

그 진단 결과에 따라 상가를 매도할 것인지, 업종전환을 시도할 것인지, 리모델링을 할 것인지 등 적절한 해결책이 강구될 수 있다. 하지만 상권전체가 무너져 있으면 이러한 시도가 모두 물거품이 될 수 있다. 상가를 살린다는 해결책이 오히려 이중의 비용 부담을 떠안게 되는 우를 범하게 된다.

물론 상권전체와 무관하게 개별적인 상가의 입지 등이 문제가 있을 경우에는 상가 살리기는 좀 더 쉽게 해결이 가능하다. 이제 차례대로 죽은 상가 진단과 그 대책을 살펴보자.

죽은 상가 진단 절차는 두 단계로 나눠진다. 1단계는 ‘상권입지와 업종의 적합성’을 재분석 하는 것이다. 예를 들어 상권전체 활성화 여부를 진단했을 때 부진한 경우 대책으로 ‘상가 매도전략’을 들 수 있다.

2단계는 경쟁상가와이 경쟁력 및 점포부진 사유를 분석한다. 입지력, 상품력, 경영능력, 브랜드력 등에 대해 진단하고, 진단 결과에 따라 대책을 세울 수 있다.