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강남권 개발 최대어로 평가되는 개포동 주공 1~8단지 재건축 사업이 본격화 되면서 지하철 분당선 개포동역 5번 출구 방면에 형성된 강남개포시장에도 새삼 관심이 모아지고 있다. 재건축 여파로 잠시 주춤하긴 하지만 앞으로 주변 대규모 단지가 조성되면 시장이 활기를 띌 것으로 전망되고 있기 때문이다.
과거 변변한 이름도 없이 ‘개포5단지 중심상가’로 불리던 이곳은 상가번영회가 꾸려지면서 지난해 강남구청으로부터 ‘강남개포시장’이라는 이름을 얻게 됐다. 이곳은 강남 대표 아파트 단지의 중심에 위치해 있지만 마치 시골 장터와 같은 분위기를 풍기는 것으로 유명하다. 유명한 맛집은 없지만 특유의 분위기 덕분에 시민들의 발길이 끊이지 않고 있다.
주변을 둘러싸고 있는 개포주공 1~4단지 1만여 가구는 재건축을 앞두고 주민 이주가 완료된 상태다. 아직 이주를 하지 않은 주변의 5~7단지 거주 주민이 즐겨 찾고 있지만 기존에 비해 찾는 이들이 절반 수준으로 줄었다. 외지인들이 쉽게 접근하기 어려운 지리적 구조 때문에 현재는 반쪽짜리 수준에 머물고 있지만 내년 상반기 인근 재겆축 단지의 입주가 시작되면 상권은 예전에 비해 더욱 활기를 띌 것으로 기대되고 있다.
10년 넘게 자리 지킨 뚝심 상인들…재건축 완료 이후 호재 풍성
소상공인 상권정보시스템, 나이스비즈맵 등에 따르면 강남개포시장은 업무시설 밀도가 매우 낮고 빌라와 저층 아파트가 밀집된 중밀주거지역이다. 인근에 자리한 업무시설은 금융기관 5곳, 의료·복지시설 18곳, 대형유통시설 15곳 등이 전부다.
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| ▲ 크게보기=이미지클릭 / [그래픽=배현정] ⓒ스카이데일리 |
강남개포시장이 속해있는 개포2동 상권의 1일 평균 유동인구는 2398명이다. 이곳 포장마차들 이용 비중은 일요일(18.9%), 목요일(18.4%) 등이 높은 편이다. 수요일은 6.6%로 가장 낮다. 이곳을 찾는 주요 고객층이 인근 주거인구라는 사실을 방증하는 결과로 분석된다.
지난 10월 기준 개포시장을 포함한 개포2동 지역 8곳의 포장마차들 월 평균 매출은 5408만원으로 서울시 평균보다 18.9% 높았다. 점포들의 평균 업력은 3.4년으로 서울시 평균 업력인 3.5년 다소 낮은 편이었다.
서울시 우리마을 상권리포트에 따르면 개포시장 일대의 창업위험도는 주의·의심·위험·고위험단계 중에서 ‘주의’ 단계 낮은 편이었다. 한식음식점 과밀지수도 ‘의심’ 단계에 머물렀다. 창업생존율은 3년 이상 생존율이 32%나 됐다. 재건축 등 변화무쌍한 주변 환경에도 오랜 기간 영업하는 점포가 비교적 많은 것으로 평가되는 대목이다.
오빠네 야채·과일전문점을 운영하고 있는 김남수(59·남)씨는 10년 전 가게에서 점원으로 일한지 2년째 되던 해에 사장으로부터 가게를 인수받았다. 식품잡화를 판매해 오면서 옆집에 과일·야채·고기 등의 전문점이 들어올 때 어느 정도 타격을 입긴 했지만 위기를 견뎌내고 꿋꿋하게 살아 남았다.
김 사장은 “시시각각 변하는 주변 상황에 맞춘 대응 전략이 필요하다”며 “나름대로의 많은 고민을 하던 중 지난해 겨울부터는 단골손님들의 조언에 따라 군고구마와 핫바 등 간식판매를 시작했다”고 설명했다. 이어 “월 2000~3000만원의 매출을 유지하고 있는데 부부가 함께 운영하기 때문에 인건비가 절감돼 30%이상 순이익을 올리고 있다”고 덧붙였다.
시장 내 대화 당구장을 운영하고 있는 김영주(47·남)사장은 “강남개포시장은 강남의 시골상권 같은 곳이다”고 소개했다. 김 사장은 “상인 대부분이 장사에 잔뼈가 굵은 사람들이기 때문에 새로 진입하려면 힘들 수도 있다”며 “최근 재건축으로 많은 인구들이 빠져나가고 있지만 앞으로 대규모 단지가 만들어지기 때문에 향후 전망은 괜찮은 편이다”고 설명했다.
이어 그는 “개포동역 인근에 사는 손님들의 연령대는 20대부터 70대까지 다양한 편이다”며 “널리 알려진 맛 집이 없어도 꾸준히 찾는 발길들이 있기 때문에 매출 변화가 큰 편은 아니다”고 말했다. 이어 “현재 우리 가게의 경우 월 평균 1500만원 가량의 매출을 올리고 있다”고 귀띔했다.
재건축으로 인한 수요 감소에도 자리 굳건…“당분간 보수적 점포 운영이 필수”
강남개포시장에 대한 인근 주민들의 반응은 대체로 양호한 편이었다. 접근성과 특유의 분위기 때문에 찾는 이들이 주를 이뤘다. 인근 아파트 단지에 거주 중인 이지숙(57·여)씨는 “바로 집 앞이라 마트보다 접근성이 좋아 자주 찾다보니 단골가게도 생겨 좋은 식재료를 싸게 구매하는 편이다”며 “주말에는 가족들과 시장에 외식을 나올 때도 종종 있다”고 말했다.
인근에 위치한 은마아파트에 거주하고 있는 박남국(44·남)씨는 친구들과 모임이 있을 때마다 강남개포시장에 자리한 포장마차를 즐겨 찾고 있다고 소개했다. 박 씨는 “가격에 비해 맛과 가격이 훌륭한 메뉴들이 많은데 잘 알려지지 않은 것 같다”며 “요즘에는 포장마차들도 SNS 마케팅을 시작하고 있어 점점 찾는 이들이 늘고 있는 것 같다”고 설명했다.
인근부동산 등에 따르면 현재 주공 1·2·3·4단지의 이주가 완료되긴 했지만 5·6·7단지는 남아있고 4단지 공사 인원들이 상권을 이용하고 있다. 앞으로는 시장이 더욱 활성화 될 것으로 기대된다. 내년 3월에 2단지 2300세대가 입주하고 이어 8월말에는 3단지 1300세대 추가 입주가 예정돼 있기 때문이다. 현재 시장 내 1층 매장은 20평 기준으로 △월 임대료 300만원 △보증금 3000만원 △권리금 3500만원에 형성돼 있다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “개포동 재건축 지역은 투자가치가 높아 관심 높은 곳이다”고 진단했다. 권 이사는 “재건축으로 인해 수요가 전반적으로 축소되기 때문에 아파트 완공까지는 상인들은 보수적으로 운영해야 할 것으로 보인다”며 “하지만 재건축 단지가 완공되기 시작하면 상황은 달라질 것이다”고 조언했다.
[이지현 기자 / 판단이 깊은 신문 ⓒ스카이일리]
| 고깃집 심서방 이창연 대표 단박 인터뷰 |
-왜 개포동 상권을 택했나
3년 전에 가게를 시작했다. 이곳에는 주공아파트 단지를 비롯해 인근의 미도·은마 아파트에서도 손님이 넘어와서 단골이 되는 경우가 많다. 탄탄한 주거인구가 뒷받침된다는 점을 감안해 개포동 상권을 택하게 됐다.
-이 곳 상권만의 특징은 무엇인가
예전에는 개인이 운영하는 치킨집이 많았다. 최근 들어 프랜차이즈들이 점점 많아지기 시작했다. 전 같은 시장느낌이 서서히 사라져 가곤 있지만 아직까지 몇몇의 포장마차 가게들이 자리를 지켜 정감 있는 재래시장 분위기가 이어지고 있다.
-재건축에 따른 인구유출 대비책은
이미 4단지 주민 유출에 따라 권리금 하락 현상이 나타나고 있다. 현재 4000만원가량의 월 매출을 유지하고 있는데, 계약금·보증금·권리금 등을 잘 조정해서 현재의 매출수준을 유지하는 것이 목표다.
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