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중국 부동산 구조조정의 시작은 인민들의 불만에서 비롯됐습니다. 중국은 앞으로 저출산 고령화가 심해질 겁니다. 같은 문제를 겪은 일본은 이미 선진국이 되었는데도 후유증이 심합니다. 한국은 선진국이 되면서 겪는 문제이고, 일본보다 더 큰 피해가 있을 수 있습니다. 그런데 중국은 저출산 고령화가 중진국일 때 진행될 것이고 선진국은 커녕 경제는 후진 할 수 있습니다.
고령화는 어쩔 수 없는 문제이니 저출산을 해결해야 합니다. 그래서 ‘아이를 왜 안 낳을까’에 대한 문제를 들여다보니 높은 집값과 학원비 때문이었습니다. 학원비 문제는 저학년 때 시험을 안 보는 대책과 사교육업체를 때려잡아 고치고 있습니다. 그런데 문제는 부동산입니다. 부동산은 인민들의 저축입니다. 부동산 가격이 폭락하면 안 되죠. 경착륙보다는 연착륙해야 합니다. 그러나 연착륙이라는 것이 생각처럼 쉽지 않습니다. 부동산 가격이 하락하면 은행의 자산이 부실자산이 되고 그로인해 은행들의 신용에 문제가 생깁니다. 게다가 부동산 가격하락은 지방정부의 재정에도 심각한 타격이 됩니다. 인민들의 저축인 부동산 가격이 하락하면 대차대조표 불황이 올 수도 있습니다. 원리금 상환으로 인한 가처분소득의 감소로 쓸 돈이 없어지는 거죠.
그렇다면 중국의 부동산 문제는 어떻게 생겨나게 되었을까요? 중국의 가장 큰 문제는 중국의 유령도시입니다. 아무도 살지 않는 도시에 수 십만 가구의 아파트가 지어졌죠. 이 도시는 어떻게 지어진 걸까요?
디니 맥마흔의 저서 ‘빚의 만리장성’에 나오는 내용입니다. 중국은 등소평 시절 외국인들을 끌어들여 공장과 사업체를 열게 하는 과정에서 난관에 부딪쳤습니다. 문제는 사회기반시설이 열악하다는 겁니다. 사회기반시설이란 도로, 철도, 하수도, 전기 등을 말합니다. 그래서 등소평의 오른팔인 자오쯔양은 이렇게 말했습니다. 우리는 도시에 필요한 도로를 건설하거나 물이나 전기를 끌어올만한 자금이 전혀 없다. 이렇게 말이죠. 그렇다면 어떻게 극복 했을까요? 한 홍콩의 부동산 개발업자의 머리에서 이것을 극복하는 아이디어가 나왔습니다. 그는 토지가 있는데 어떻게 돈이 없냐고 말합니다.
아이디어는 이렇습니다. 19세기 중반 파리를 빛의 도시로 만든 오스만 남작이 활용한 방식이죠. 파리 중심에 빈민가가 많았습니다. 급격한 산업화 때문이죠. 산업혁명 이전의 도시는 사람이 많이 살지 않았습니다. 어디에 사람이 많이 살았을까요? 당연히 농촌입니다. 왜냐하면 생산물이 농촌에서 나왔기 때문입니다. 그런데 산업혁명을 하면서 공장이 생기고 공장에 많은 사람들이 필요하게 되자 농촌에 있던 소작농은 도시로 상경하게 됩니다.
이 때 농촌에서는 양을 키워 공장에 모직물의 기초가 되는 양털을 공급하게 되면서 울타리를 치게 되었고 그로인해 소작농들은 토지에서 쫓겨나게 됩니다. 급격한 인구유입으로 인해 파리는 빈민가 소굴이 됩니다. 우리나라도 산업화가 되면서 많은 사람들이 도시로 몰려들었습니다. 땅은 있지만 건물을 지을 돈이 없으니 판자촌이 생겨났죠. 다만 우리나라는 선진국이 되면서 판자촌이 재개발 되었습니다.
그렇다면 오스만 남작은 어떤 식의 개발을 했을까요? 파리의 빈민굴을 수용권을 행사해 전부 수용해 버렸습니다. 물론 돈을 주고 말이죠. 그리고 미로처럼 얽혀있는 도시의 길을 뻥 뚫고 전기 놓고 도로 놨습니다. 그리고 도로 옆 개발지역까지 전부 수용해 버렸습니다. 그리고 이렇게 사회기반시설이 좋아지자 개발업자에게 10배 넘는 금액으로 팔아 버렸습니다. 10을 주고 수용해 100에 팔아 10배의 수익을 거둔 거죠. 그 개발업자가 바로 헝다, 완커 등과 같은 부동산 개발업자라 할 수 있습니다. 이들은 다시 분양가를 5배, 10배 뻥튀기해서 다시 분양을 했습니다.
여기서 가장 손해를 본 사람은 누구일까요? 바로 개발에서 소외된 중국의 농민이라 할 수 있습니다. 이 방식은 돈은 없고 땅만 있던 중국에게 큰 돈을 안겨줬습니다. 그래서 중국정부와 지방정부는 22조100억 위안을 이런식으로 만들어서 일대일로의 자금을 마련했습니다.
이런 방식의 경제성장은 중국이 발전할 때는 아무 문제가 없습니다. 그러나 중국이 발전을 멈출 때 문제가 생깁니다. 다음은 ‘중국은 괴물이다’에 나오는 내용입니다. 글로벌 헤지펀드 창업자인 카일 배스는 ‘중국은 본질적으로 매우 불안하다’고 했습니다. 중국의 체제 안정의 비결은 세상 어느나라보다 많은 돈을 찍어 냈다는데 있습니다.
2008년 금융위기 당시 미국의 GDP는 17조 달러였고 은행자산은 22조 달러, 은행 순자산은 1조 달러였습니다. 즉 부채만 21조 달러라는 얘기입니다. 그런데 지금 중국의 GDP는 13조 달러이며 은행자산은 50조 달러, 은행 순자산은 2조 달러입니다. 부채가 무려 48조 달러라는 얘기죠. 즉 중국은 지금 미국보다 훨씬 더 많은 돈을 찍어냈다는 얘기입니다. 헝다의 부채가 민간부채이니 아무 문제가 없다고 하지만 위안화는 인플레이션이 안 일어나는 게 신기한 일입니다.
그런데 왜 위안화 가치가 절하되지 않을까요? 왜냐하면 위안화 가치는 시장에서 결정되지 않고 중앙은행인 인민은행이 자의적으로 결정하기 때문입니다. 그렇다면 돈은 다 어디로 간 것일까요? 바로 중국의 부동산 시장으로 흘러들어갔습니다. 그리고 중국안에서 벙커버스터처럼 터지기 일보직전입니다. 중국의 부동산에서 가장 큰 문제는 유령도시입니다. 중국의 빈집은 전국적으로 6400만 채입니다. 이렇게 빈집이 많다면 벌써 부동산 문제가 생겨 버블 붕괴됐어야 합니다.
그런데 왜 아직도 중국의 부동산 버블이 꺼지지 않을까요? 중국 공산당이 부동산 거래를 금지시키면서 버블의 붕괴를 막고 있기 때문입니다. 그렇다면 6400만 채나 되는 부동산은 누가 분양을 받았을까요? 인민들이 받았습니다. 개중에는 10채씩 받은 사람도 있습니다. 그런데 이 집들이 전부 빈집입니다. 왜냐하면 중국은 아파트 분양을 할 때 인테리어 공사가 안 되어 있는 상태에서 분양을 합니다. 그러니 월세를 주려면 기본적으로 인테리어 공사를 해야 하는데 이 돈이 억대가 들어갈 수도 있습니다. 그리고 월세를 주면 팔 수 없으니 어차피 비워야 합니다. 차라리 매매를 하는 것이 더 나은 방법이라 생각해 그냥 빈 집으로 비워 놓는 거죠.
그렇다면 어떻게 10채 씩이나 빈집으로 놀리면서 버틸 수 있을까요? 중국은 부동산에 재산세가 없습니다. 공산주의는 사유재산이라는 것이 허용되지 않기 때문에 없는 것인지는 분명치 않습니다. 왜냐하면 공산주의에서 사유재산으로 금하는 것은 생산수단에 대한 것이기 때문이죠. 예를 들어 공장, 토지와 같이 생산수단을 소유함으로써 개인이 자본가, 지주가 되는 길을 막습니다. 그래서 국가의 존재의 이유는 생산수단을 국가가 독점하고 생산물을 분배하는 거죠.
게다가 원리금 상환 부담도 없습니다. 10만4000달러가 남아 있는 상태에서 4000달러를 변제해야 하는데 이 돈도 은행이 원리금 포함해서 형편될 때 갚으라 하면 아무런 부담이 없습니다. 재산세 부담도 없고 원리금 부담도 없는거죠. 그러니 부동산을 가지고 있어도 아무런 부담이 없는 겁니다. 그러나 중국의 발전이 늦고 분양이 안 되면 문제가 생깁니다. 중국의 GDP가 늘어나지 않으면 부채를 줄여야 합니다. 그래서 GDP가 줄어들면서 부채의 디레버리징은 시작된 겁니다. 이제 미국보다 더 많은 양적완화를 한 중국의 위기가 시작되는거죠.
앞으로 중국 부동산으로 손해를 볼 주체는 누구일까요? 중국은 부동산개발을 하려면 기본적으로 자금이 있어야 합니다. 수용하는 돈은 위안화로 준다고 하더라도 달러자금은 필수입니다. 시멘트를 사오고 공장을 세우고 석유를 사오는 자금 말이죠.
그 자금은 도대체 어디서 왔을까요? 바로 부동산 개발프로젝트에 자금을 댄 월가입니다. 블랙록, 골드만삭스 등과 같은 투자은행들 말입니다. 중국은 외국으로부터 끌어들인 부채와 투자를 이용해서 초고속 성장을 이뤘습니다. 그런데 외국인으로부터 자금을 끌어들였지만 그 원금과 과실은 빼내갈 수 없도록 만들었습니다. 성장할 때는 좋지만 앞으로 부동산 구조조정이 닥치면 그동안 벌었던 자금이 헤어컷 당하게 생겼습니다.
중국의 구조조정은 어떻게 진행이 될까요? 부채의 헤어컷 비율부터 정할 겁니다. 헤어컷이란 금융상품에서 시간이 경과하면서 발생한 손실부문을 걷어내는 것을 말합니다. 즉 채권의 보유가치를 현재의 실제 가치에 맞게 재조정하고 현실화하는 작업입니다. 예를 들어 미국 재무부의 채권은 부도위험이 없기 때문에 헤어컷의 비율은 0라고 할 수 있습니다. 그러나 부도나기 쉬운 헝다같은 그룹은 헤어컷의 비율을 85%정도로 올려 잡습니다. 원금의 15%만 채권자가 가져가라는 뜻입니다.
헝다와 같은 부동산 개발업체에 돈을 빌려준 곳은 지방은행과 월가입니다. 이미 헝다의 대주주인 쉬자인 대표는 배당으로 돈을 다 빼돌렸습니다. 헝다를 비롯한 완커, 광저우R&F등과 같은 곳의 배당을 보면 깜짝 놀랐을 겁니다. 헝다는 6%대지만 광저우R&F는 배당금이 16.44%입니다.
물론 많이 떨어져서 배당금이 올랐겠지만 기본적으로는 대주주가 돈을 빼돌리기 위한 계략입니다. 따라서 헝다와 같은 부동산 개발업체는 현재 빚만 남은 껍데기일 가능성이 높습니다. 그러니 손해를 보는 곳은 개발사업에 돈을 댄 지방은행과 월가가 됩니다. 헝다는 게다가 양아치짓도 많이 했습니다.
파이낸셜타임스(FT)에 따르면 헝다그룹은 위험한 소매 금융상품을 직원 8만여명에게 강매했습니다. 이자로 지급해야 하는 돈만 62억달러(약 7조3000억원) 수준입니다. 직원과 일반인에게 판 채권이 천문학적이죠. 그러니 헝다를 조사하면 얼마나 빚이 있는지 가늠이 힘들 지경입니다. 결국 헝다는 파산할 겁니다. 그러나 헝다는 이제 중국부동산 몰락의 시작일 뿐입니다. 중국정부는 부동산의 디레버리징이 컨트롤 가능할 것이라 생각하는듯 합니다.
중국의 부동산발 부채청산이 시작된다면 어떻게 될까요? 일단 헝다와 같은 부동산 개발업체에 돈을 빌려준 지방은행은 부실은행으로 파산 할 겁니다. 헤어컷 비율은 최소 85%이상입니다. 그리고 부실은행은 인민은행이 흡수합병 할 겁니다. 직원과 일반인에게 빌려준 돈은 중국정부가 또 돈을 찍어 내서 그들의 손해를 일부 보전해 줄 겁니다. 이들은 사회불만세력이 될 겁니다. 그리고 월가도 부동산개발업체에 빌려준 달러채권의 85%이상을 날리게 되겠죠. 중국 부동산에 투자한 블랙록, 골드만삭스와 같은 월가의 투자은행들은 막대한 손해를 볼 수 밖에 없습니다.
중국 부동산의 디레버리징은 아직 시작도 하지 않았습니다. 중국 안에서 위안화 채권은 터지겠지만 중국의 늘어나는 부채 비율은 중국의 최대 약점입니다. 미국이 인민은행을 비롯한 메이저 중국은행에게 BIS를 시켜 규제한다면 파장은 더 커질 겁니다. 예를 들어 부채 비율을 조정하지 않으면 해외 수출 신용장 업무에서 제외시킨다거나 하는 일 말이죠. 미국이 부동산 버블기에 일본에게 썼던 방법이기도 합니다. 일본은 이 때부터 부동산 대출 회수에 나섰고 부동산 가격이 폭락하면서 일본은 잃어버린 30년을 맞았습니다. 미국은 경제적으로 중국을 망하게 하는 것이 가장 쉽게 경쟁자를 제거하는 길입니다. 핵무기를 가진 나라에 전쟁을 선포할 수는 없지 않겠습니까? 결국 중국 공산당은 부채 문제를 해결할 거라고 착각하고 있겠지만 중국에게 당한 월가는 가만있지 않을 겁니다.
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