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정부가 생활형 숙박시설(이하 생숙)의 오피스텔 전환과 숙박업 신고 요건 완화를 발표하면서 충남 천안의 70층짜리 대형 생숙 단지인 ‘한화 포레나 천안아산역’도 용도 변경 절차에 나섰다.
이 단지는 충청권 최고층 랜드마크로 큰 주목을 받았지만 분양 후 2년 반 이상 미분양 상태를 벗어나지 못하고 있다. 특히 분양 당시 생숙은 주택 규제를 피할 수 있는 틈새 상품으로 인기를 끌었지만 정부가 생숙에 대한 규제를 강화하면서 시장의 발목을 잡는 요인이 됐다.
‘한화 포레나 천안아산역’은 전용면적 전용 99㎡ 분양가가 6억7400만∼8억2500만 원·154㎡는 13억6100만∼14억2800만 원으로 주변 시세보다 높게 책정돼 분양에 어려움을 겪었다. 이와 더불어 용도 변경을 위해서는 분양자 전원의 동의가 필요한 상황이어서 난항이 예상된다.
포레나 천안아산역은 전용면적 99∼154㎡ 1166실로 구성돼 있다. 총 사업비는 9500억 원이고 2027년 3월 준공이 목표다. KTX·SRT 천안아산역과 지하철 1호선 아산역 바로 옆에 자리 잡았다. 현재 계약률은 70%가량이다.
정부는 생숙 투기 방지를 위해 주거용으로 사용되는 생숙에 매년 공시가격의 10%를 이행강제금으로 부과하고 숙박업 등록을 의무화했다. 이후 생숙 분양은 부진을 면치 못했고 ‘한화 포레나 천안아산역’도 이러한 규제 강화의 영향을 받았다.
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한화 건설부문은 8월 정부의 민관합동 건설투자사업 조정위원회의 조정안을 토대로 오피스텔 용도 변경을 추진하고 있다.
그러나 용도 변경 과정에서도 한계가 드러나고 있다. 해당 부지는 지자체의 지구단위계획 변경 없이 오피스텔 전환이 가능하지만 전용면적 120㎡를 초과하는 14실은 바닥 난방 설치 제한 규정에 걸려 변경에 어려움을 겪고 있다. 현행 규정상 120㎡를 초과하는 오피스텔은 바닥 난방을 설치할 수 없기 때문이다.
한화는 바닥 난방 규제 완화를 요청했지만 조정위는 이를 받아들이기 어렵다고 판단해 지자체의 협조를 권고하는 선에서 절충안을 마련했다. 용도 변경은 지자체가 심의·결정하는 사안이다.
이에 한화는 전용 120㎡를 초과한 14실 수분양자의 설계 변경 동의서를 받고 전체 수분양자를 대상으로 용도 및 설계 변경 동의를 받아야 하는 상황이다.
부동산업계에서는 수분양자 전원의 동의를 받기 어려운 만큼 용도 변경에 필요한 동의율을 100%에서 80%로 낮출 필요가 있다고 주장하고 있다. 국토교통부도 이를 긍정적으로 바라보고 있고 관련 법 개정도 추진 중이다.
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