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[특별취재팀=김진강 부장|이한빛·배태용 기자] 정부 부동산대책의 초점은 시중에 풀려있는 투기 자본을 금융권으로 회수하는데 맞춰져 있다. 보유세 등 세금인상과 은행권 대출을 규제함으로서 다주택 보유자나 투기세력의 주택처분을 유도해 집값을 안정화시키겠다는 복안이다. 종부세율 인상, 양도소득세 면세요건 강화, 은행대출 규제 강화 등 지난 9.13부동산 대책의 방향도 이에 벗어나지 않고 있다.
그러나 정부의 판단과 달리 부동산 대책이 발표될 때마다 아파트 가격이 오히려 폭등하면서 투기세력 보다는 실수요자인 무주택자와 1주택 보유자가 피해를 고스란히 받고 있다는 것이 시장의 평가다.
주택가격 폭등과 함께 소득감소, 금리인상 등이 더해지면서 무주택자에겐 내 집 마련은커녕 전세자금 대출을 걱정해야 하는 처지에 몰리는 상황이다. 특히 1주택 보유자에 대한 과도한 대출 규제가 오히려 부동산 가격 상승을 불러올 것으로 점쳐지면서 실수요자에 대한 정부의 금융정책 변화를 요구하는 목소리가 높다.
문재인정부 출범 후 서울 집값 최대 3억원 이상 폭등
한국감정원에 따르면, 문재인정부의 ‘집값 잡기’ 첫 대책인 ‘6.19부동산대책’ 발표된 2017년 6월~2018년 9월(15개월) 수도권 아파트 중위매매가격(주택매매가격을 순서대로 나열했을 때 중간에 있는 가격, 평균가격보다 시세흐름 파악에 용이하다) 증가액은 6766만원(3억6413만원→4억3178만원, 18.6%↑)을 기록했다. 이전 15개월(2016년 3월~2017년 6월) 증가액이 1105만원(3.1%)인 점을 고려하면 부동산대책이 오히려 역효과를 불러온 것으로 평가된다.
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서울지역과 강남3구(區)의 아파트 시세 상승세는 더욱 두드러졌다. 같은 기간 서울 전체 아파트 중위매매가격 5억3732만원에서 6억8517만원으로 무려 1억4785만원(27.5%) 올랐다. 이전 15개월 간 증가폭은 2510만원(4.9%)에 불과했다.
구 별로 증가액을 보면 △강남 3억6750만원(10억4250만원→14억1000만원, 35.3%↑) △서초 2억6000만원(10억3250만원→12억9250만원, 25.2%↑) △송파 2억7200만원(8억1300만원→10억8500만원, 33.5%↑) △용산 2억9900만원(7억250만원→10억150만원, 42.6%↑) △마포 2억2100만원(5억2400만원→7억4500만원, 42.2%↑) 등이었다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=박희라 기자] ⓒ스카이데일리 |
이어 △동작 1억8150만원(5억2250만원→7억400만원, 34.7%↑) △종로 1억7800만원(4억2200만원→6억원, 42.2%↑) △성동 1억7650만원( 5억50만원→6억7700만원, 35.3%↑) △광진 1억6250만원(5억8350만원→7억4600만원, 27.8%↑) △중구 1억6100만원(5억1900만원→6억8000만원, 31.0%↑) 등으로 각각 나타났다.
또 △강동 1억5100만원(4억6700만원→6억1800만원, 32.3%↑) △서대문 1억4450만원(3억7500만원→5억1950만원, 38.5%↑) △양천 1억2250만원(5억4500만원→6억6750만원, 22.5%↑) △은평 1억500만원(3억5050만원→4억5550만원, 30.0%↑) 등 서울 25개 구 중 14개 구 아파트 가격 1억 원 이상 폭증한 것으로 나타났다. 나머지 11개 구 역시 최소 12%~18% 증가했다.
지난해 6월 3억원~4억원이면 살 수 있었던 서울지역 아파트를 이제는 최소 5~6억 원이 있어야 구매할 수 있게 된 것이다. 경기권 역시 서울과 인접한 과천, 하남, 구리시 아파트 중위매매가격은 1억여 원 이상 증가한 것을 비롯해 일부지역(안성·오산·평택·이천 등)을 제외하곤 모든 지역에서 시세가 상승했다.
소득은 그대론데 이자는 상승…투기 대신 애꿎은 실수요자만 잡았다
반면 가구소득은 1년 동안 제 자리 걸음을 보이면서 최대 40%까지 치솟은 수도권 아파트가격과의 ‘소득 대비 주택가격비율(PIR)’은 점차 높아지고 있다. 통계청 자료에 따르면, 우리나라 가구당 월평균 소득은 △2017년 3분기 453만7000원 △4분기 444만5000원 △2018년 1분기 476만3000원 △2분기 453만500원으로 나타나 국민들의 소득은 정체 현상을 빚고 있다. 특히 5분위별 가구소득 결과, 무주택자가 몰려있는 1분위(하위 20%)~3분위 가구소득은 오히려 감소해 내 집 마련의 꿈은 점차 요원해지는 분위기다.
슬금슬금 오르는 은행대출 금리 또한 실수요자에게 부담으로 가중되고 있다. 한국은행 자료에 따르면, 가계대출 금리는 지난 2016년 12월 3.29%에서 지난 8월 3.66%로, 주택담보대출 금리는 3.13%에서 3.36%로 각각 증가했다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=박희라 기자] ⓒ스카이데일리 |
비은행권 역시 같은 기간 △상호저축은행 10.67%→10.99% △신용협동조합 4.52%→4.96% △상호금융 3.81%→4.11% △새마을금고 3.79%→4.28% 등의 금리 상승을 보였다. 지난달 26일 미국 연방준비제도 기준금리 인상 여파로 조만간 국내 금리인상은 불가피할 전망이다.
상황이 이렇다 보니 정부의 금융권 대출규제 정책은 시장의 현실과 동떨어져 있다는 불만이 끊이지 않고 있다. 아파트가격 폭등, 소득정체, 금리인상 등 경제상황 변동은 무시한 채 규제일변도 정책으로 일관하고 있다는 지적이다.
현재 무주택자는 원칙적으로 주택담보대출(이하·주담대) 제한이 없다. 하지만 부동산규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에서 주택구입을 위해 주담대를 받기 위해선 50% 내외의 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)를 적용받는다. 부동산규제지역이 서울을 포함해 인접 수도권이라는 점과 치솟는 아파트 시세를 감안하면 소득이 제자리인 무주택자의 서울과 수도권 내(內) 내 집 마련은 ‘그림의 떡’이라는 평가다.
서울 아파트 중위매매가격이 6억원을 초과한 상황인데도 LTV 70%를 적용받기 위해선 △집값 5억원 이하 △부부합산 연소득이 7000만원 이하를 만족해야 하는 현행 규정은 구매여력이 있는 무주택자의 내 집 마련을 막고 있다는 지적이다.
특히 이달부터 시행되는 DSR(총부채원리금상환비율, 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율. 대출 상환능력 심사 지표)은 무주택자의 대출 문턱을 더욱 높일 것으로 전망된다.
DSR은 부채 산정 시 개인의 신용대출, 전세자금대출 등을 고려해 산정한다. 현재 은행권은 고DSR 기준을 100~150% 수준으로 활용하고 있지만 정부는 70~80% 수준으로 낮추는 방안을 검토 중이다. 연소득이 1000만원이라면 대출금액은 700만원~800만원이라는 의미다. 또한 저축은행과 보험사 등에도 DSR을 적용할 예정이어서 소득이 낮은 취약계층이나 저 신용자는 물론 무주택자의 신규 대출도 상당한 제약을 받을 전망이다.
“대출규제 일변도 정책 부작용 심각…획기적 변화 필요”
익명을 요구한 S은행 B지점장은 “집값과 은행이자는 증가하는데 반해 서민들의 돈 줄인 대출의 규제가 강화되는 것은 우려되는 부분이다”며 “이번 9.13 대책에서 무주택자에게 대출규제를 완화했다고 하지만 집 값 상승을 잡지 못한 상태에서는 무의미할 뿐 아니라, 이달부터 실시되는 DSR로 인해 전세자금 대출받기가 더 까다로워 질 것이다”고 설명했다.
이어 “주택구입 목적의 경우 DSR을 낮추는 데는 동의하지만 대신 별도의 자금지원대책을 마련해야 한다”고 지적했다. H은행 고위 관계자는 “투기세력을 잡겠다는 정부의 부동산대책은 무주택자 등 실수요자에게 피해가 전가되는 현상으로 나타나고 있다”고 말했다.
1주택 보유자에 대한 대출 규제 역시 상당한 부작용을 예고하고 있다. 종합부동산세 등 세 부담이 늘어난데 이어 부동산 규제지역 내에서 주택을 갈아타거나 새로 주택을 구입하기 위한 대출은 원칙적으로 금지되기 때문이다. 대출이 막혀 발생하는 자금압박을 전세보증금 인상으로 메울 수밖에 없어 매매가 대비 전세가율을 또다시 높아질 것으로 우려되고 있다.
또한 고소득자들의 고가의 전세보증금 대출 제한에 따라 이들이 주택구입에 나설 경우 오히려 부동산 가격상승을 부추 킬 수 있다는 지적과 함께 소득기준에 의한 대출제한 등 역차별 논란이 일고 있다.
함영진 직방 빅데이터 랩장은 “임대사업자의 LTV가 80%에서 40%로 줄어든 것만 봐도 이번 정부의 부동산 대책의 방점은 대출 규제를 통한 ‘투기잡기’에 방점이 있는 것 같다”며 “여신을 좀 더 타이트하게 잡아나갈 것으로 보인다”고 전망했다. 그러면서 “하지만 집값과 이자상승이 실수요자에게 부담으로 작용할 것으로 보인다”고 내다봤다.
김은진 부동산 114 리서치 팀장은 “정부의 대책은 주담대 대출 강화에 맞춰져 있다”며 “하지만 1주택 보유자와 고소득자의 전세보증에 대한 대출 규제는 형평성 논란을 불러올 수 있다”고 설명했다.
[김진강 기자 / 판단이 깊은 신문 ⓒ스카이데일리]
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