‘기업형 20년 임대장기주택’ 탄생… ‘보험사’도 집주인으로

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국토교통부 ‘새로운 임대주택 공급 방안’ 발표… ‘법인 중과세제 완화’ 세제 혜택 제공

임진영 기자 기자페이지 + 입력 2024-08-28 15:07:44

▲ 박상우(맨 왼쪽) 국토교통부 장관이 28일 서울 용산구 베르디움 프렌즈에서 열린 새로운 임대주택 공급 추진 간담회에 앞서 민간임대주택을 시찰하고 있다. 국토교통부

정부가 기업의 주택 임대시장 참여를 활성화하기 위해 임대료 규제를 대폭 해제한 ‘20년 장기임대주택’ 도입 방안을 내놨다.

국토교통부는 28일 광화문 정부서울청사에서 경제관계장관회의를 갖고 ‘서민·중산층과 미래 세대의 주거 안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안’을 발표했다.

정부가 추진하는 기업형 장기임대주택은 리츠(부동산 투자회사) 등 법인이 한 단지에 100가구 이상인 대규모 임대주택을 20년 이상 의무적으로 임대하는 방식이다. 임대 가능한 주택 형태에도 제한이 없다.

정부는 이번 정책의 성공을 위해 임대료 규제 완화와 세제 혜택을 네세웠다.

우선 기업이 의무 임대 기간이 끝난 후 집을 팔아 수익을 내는 것이 아니라 임대 수익만으로도 사업성을 확보할 수 있도록 혜택을 늘렸다.

현재 100가구 이상을 보유한 10년 장기임대주택 사업자는 임대료 상승률을 5% 이내로 제한하는 전·월세 상한 규제와 함께 상승률이 해당 지역의 주거비 물가지수 상승률을 넘어선 안 된다는 규제에 묶여 있다.

예를 들어 서울의 주거비 물가지수 상승률이 3%라고 가정할 경우 서울에서 주택 임대사업을 하는 기업은 5%가 아닌 3% 내에서만 임대료를 올릴 수 있도록 돼 있다.

또 집주인이 임대료를 인상하고 싶다면 임차인대표회의와 협의해야 하고 임차인이 바뀌어도 의무 임대 기간에는 임대료 상승률 내에서만 임대료를 올릴 수 있다.

이에 정부는 20년 장기임대주택에서 이런 규제를 모두 풀었다. 이에 더해 임대료 규제는 사업 모델을 자율형·준자율형·지원형으로 나눠 차등 적용한다.

세부적으로 살펴보면 규제를 많이 받을수록 정부가 제공하는 인센티브도 늘어난다.

‘자율형’은 임대료 규제에서 자유롭다. 임대보증 가입과 임대차계약 신고 의무만 지키면 되지만 대신 정부 지원이 거의 없다.

‘준자율형’은 임대 기간 중 세입자가 계속해서 계약갱신청구권을 사용할 수 있고 임대료 인상률은 5% 이내로 제한된다. 인센티브로는 주택 건설자금 조달을 위한 저리 기금 융자와 지방세 감면 혜택이 제공된다.

‘지원형’은 초기 임대료가 시세의 95%로 제한되고 무주택자 우선공급 의무를 지켜야 한다. 대신 기금 출자·융자 및 공공택지 할인 등 혜택도 크다.

유형별 임대료 증액 기준을 지키는 사업자에게는 법인 중과세 배제 혜택이 제공된다. 취득세 중과(12%)·종합부동산세 합산·법인세 추가 과세(20%)에서 제외된다.

기업형 장기임대 사업자가 도심 민간 부지를 원활하게 확보할 수 있도록 개인 토지주가 부지를 매각하면 양도세를 감면(10%)해주고 법인 소유 토지 매각 때는 법인세 10%p 추가 과세에서 배제한다.

특히 정부는 이번 정책이 20년 장기 사업인 만큼 장기 투자에 적합한 보험사의 진입 장벽을 허물었다.

이를 위해 보험사의 임대주택 투자를 허용하고 장기 임대주택 보유 때는 재무 건전성 평가지표인 ‘지급여력비율’을 20%에서 25%로 완화해 적용할 방침이다.

법인 임대사업자 간 임대주택 거래 규제도 해제한다.

적절한 시기에 사업자를 변경해 수익을 실현할 수 있도록 5년 이상 임대 운영 후 임대주택 전체를 포괄적으로 넘기면 넘겨받은 사업자가 기존 세제 혜택을 받을 수 있는 ‘포괄양수도’를 허용한다.

박상우 국토부 장관은 “(20년 장기임대주택 도입으로) 이사 걱정·전세 사기 걱정 없이 원하는 기간만큼 안심하고 거주할 수 있는 양질의 임대주택을 충분히 공급할 수 있을 것으로 기대한다”며 “국회·관계부처와 긴밀히 협의해 법 개정·사업지 발굴 등 후속 조치를 이행하겠다”고 말했다.

이를 위해 정부는 연간 1만 가구씩 2035년까지 10만 가구의 20년 장기임대주택을 공급할 계획이다.

고령층 특화 시설과 서비스를 제공하는 장기임대주택인 ‘실버스테이’는 시행령 개정만으로도 가능한 만큼 연내 시범사업에 착수한다.

한편 국토부는 이날 준공된 지 30년 이상 지난 노후 공공청사를 복합개발해 2035년까지 공공임대주택 5만 가구를 공급하는 방안도 발표했다.

같은 취지로 정부는 노후 공공청사나 폐교 예정 학교 부지에 대해 임대주택 복합개발 여부를 의무적으로 검토하도록 했다.