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문재인정부 임기 내내 집값이 치솟았다. 무주택자 뿐 아니라 주택 보유자들도 피해의 목소리를 내고 있다. 부동산 문제와 관련해 문재인 대통령은 부동산 정책에 대해 아쉬움이 크다 면서도 지금의 집값 폭등은 ‘유동성 과잉’이 불러일으켰다며 책임을 회피하는 모습을 보였다.
부동산 시장 안팎에서는 순전히 유동성 과잉 때문에 집값이 폭등했다는 것은 다소 무리 있는 해석이라는 의견이 주를 이루고 있다. 유동성 문제도 분명 있었던 것은 사실이지만, 정부가 정책적 대처를 적시에 했더라면, 집값이 지금 수준으로 오르진 않았을 것이라는 지적이다.
文 정부 출범 4년 6개월 서울 집값 2배 폭등
경제정의실천시민연합이 지난해 서울시 25개 구 총 75개 단지 아파트 11만5000가구의 시세 변동을 분석한 결과에 따르면 문재인정부가 출범한 2017년 5월 서울 아파트값은 평당(3.3㎡) 2061만원이었는데, 4년 6개월이 지난 11월엔 평당 가격이 109% 오른 4309만원이 됐다.
2017년 기준 30평 아파트값이 6억2000만원이었는데, 6억7000만원이 올라 12억9000만원이 된 셈이다. 같은 기간 노동자 평균 급여는 3096만원에서 3444만원으로 11% 올랐다. 무주택 노동자라면, 38년간 한 푼도 쓰지 않아야 내 집을 마련할 수 있게 됐다는 것이나 다름없다.
주택 가격이 크게 오르면서 시장 내에선 유주택, 무주택자를 막론하고 큰 어려움을 겪고 있다. 주택을 가진 이들은 차익을 실현하고 집을 판다 하더라도 새로 살 집도 덩달아 크게 올라 새집을 구하는 것 자체가 어려운 처지에 놓여있다. 또한 공시지가 과세율 인상으로 세 부담도 늘어난 상황이다. 무주택자는 매매는 물론 전세에도 접근하기 어려운 상황이라 반전세, 월세 등으로 내몰리고 있다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=오동훈] ⓒ스카이데일리 |
이런 상황에서 정부를 향한 비판의 목소리가 커지자 문 대통령은 부동산 문제에 대해 송구하다는 태도를 내놨다. 지난해 11월 KBS ‘국민과의 대화, 일상으로’에 출연해 부동산 문제에 대해 “서민들에게 많은 박탈감을 드리고, 부동산 가격을 안정시키지 못함으로써, 무주택자나 서민들, 또 청년들 신혼부부들 내 집 마련 기회 충분히 드리지 못했단 부분이 가장 아쉬운 점”이라고 사과했다.
이렇게 부동산 문제에 대해 사과를 표했지만, 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관, 김부겸 국무총리 등은 시장 유동성에 원인이 컸다며 정책 실패는 인정하지 않는 모습을 보였다.
지난해 말 이뤄진 경제 분야 국회 대정부질문에서 김부겸 국무총리는 단순히 유동성 과잉이 부동산 시장 불안정에 큰 원인이 됐다고 설명했다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 유동성에 문제가 있었다는 주장을 지난해부터 올해까지 줄곧 펼쳐왔다.
부동산 전문가들은 집값이 크게 오른 것과 관련해 유동성 과잉도 원인으로 작용했다고 평가하면서도 문 정부의 미흡한 대처가 더욱 상승을 가중했다고 지적한다. 임대차 3법(전·월세 상한제, 계약갱신청구권, 전·월세 신고제)으로 인해 전세물건이 실종되면서 전세가와 매매가 사이 격차가 줄어들었고, 이러한 가운데 시중 유동성 과잉 현상이 나타나자, 서울 주요 지역을 중심으로 갭투자 수요가 늘어나면서 집값 폭등을 일으켰다는 분석이다.
스카이데일리가 한국부동산원, 아실 자료 등을 취합해본 결과, 1년 사이 집값 상승이 유독 대두된 지역은 전셋값이 폭등했고, 갭투자가 성행했다는 공통점이 있던 것으로 나타됐다. 한국부동산원에 따르면 지난해 3월부터 올해 1월 마지막 주까지 서울에서 아파트 매매 가격이 가장 많이 오른 지역은 노원구, 서초구로 각각 8.86%, 8.15% 오른 것으로 나타났다.
유동성 과잉 속 갭투자 내버려 둔 文…실거주 개편했으면 폭등 안 돼
이들 지역의 전셋값 상승률과 갭투자자 비율도 서울에서 가장 높았다. 같은 기간 서초구와 노원구의 전셋값은 각각 6.37%, 5.67% 오르며 상위 1, 2위를 기록했다. 부동산 리서치 업체 아실에 따르면 이 기간 서초구의 아파트 거래 1692건 중 338건이 갭투자 거래로 이뤄지며 서울 1위를 달성했고, 노원구는 전체 3015건 거래 중, 332건의 갭투자 거래가 이뤄지며 2위를 달성했다.
임대차 3법의 여파로 전셋값이 급격히 올랐고 유동성까지 풀리면서 집값 상승을 예상한 투자자 혹은 영끌족이 이들 지역으로 갭투자를 강행했고, 이러한 수요가 점차 늘어나 집값이 크게 상승한 것으로 풀이된다.
주목되는 사실은 이러한 시장 흐름 속 정부의 역할이 미비했다는 것이다. 정부는 지난해 갭투자가 나타날 당시, 가계부채 총량제를 도입해 대출의 전반적인 규제만 가했다. 전문가들은 갭투자 억제를 위해 보다 세부적인 정책안을 내놓아 실거주 중심으로 시장이 편성될 수 있게끔 조정을 해줬더라면 이 정도 수준의 집값 상승이 나타나진 않았을 것이라고 평가한다.
서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “지난해 전셋값 상승이 대두되면서 일부 지역을 중심으로 매매가와 전셋값이 갭차이가 줄어들기 시작했다”라며 “그때까지만 하더라도 시장이 계속 상승 흐름으로 이어졌기 때문에 다수의 무주택자가 영혼까지 끌어 주택을 매수하는 이른바 ‘영끌’ 매수를 추진했다고 봐야 한다”라고 운을 뗐다.
이어 “이러한 영끌 매수가 늘어나다 보니 서초, 노원 등 서울 주요 지역에서는 아파트 매매 가격 상승 흐름이 이어졌고, 유례없는 집값 폭등의 결과를 낳은 것으로 보여진다”라며 “시장에 투자 심리가 팽배한 지난해에, 정부가 실수요자 중심으로 시장이 개편될 수 있도록 실거주 요건 등에 따라 대출 규제를 완화해줬더라면 이 정도 수준으로 집값이 오르진 않았을 것으로 보인다”라고 지적했다.
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